전세계약 갱신 청구권 행사 방법 조건 재계약 시 주의점
전세계약갱신청구권, 행사 전 반드시 알아야 할 모든 것
전세계약을 갱신하려고 할 때, ‘이 집에 더 살 수 있을까?’, ‘집주인이 거절하면 어떻게 하지?’ 같은 고민을 해보신 적 있으시죠? 다행히 2020년 도입된 계약갱신청구권 제도로 세입자도 권리를 행사할 수 있게 되었는데요.
하지만 제대로 이해하지 않으면, 오히려 불이익을 당하거나 집주인과의 분쟁이 생길 수 있습니다. 이 글에서는 전세계약갱신청구권의 개념, 행사 조건, 거절 사유, 계약서 작성 요령까지 모두 정리해드립니다.
1. 계약갱신청구권의 정확한 개념
계약갱신청구권은 2020년 7월 '주택임대차보호법' 개정으로 도입된 제도입니다. 세입자는 기존 계약이 종료되는 시점에 맞춰 한 번에 한해, 기존 조건과 동일하게 2년 계약을 연장할 수 있는 권리가 생깁니다.
- 최대 거주 가능 기간: 2년 기본 + 2년 연장 = 총 4년
- 조건: 계약 만료 전 6개월 ~ 2개월 사이에 행사
- 제외: 임대인의 정당한 사유가 있을 경우 거절 가능
2. 행사 시기 및 방식
- 2020.12.10 이전 계약: 만료 6개월 ~ 1개월 전까지
- 이후 계약: 만료 6개월 ~ 2개월 전까지
통보는 반드시 문자, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 해야 하며, 구두나 전화는 법적으로 불리할 수 있으니 주의하세요.
3. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유
계약갱신청구권은 모든 상황에서 보장되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우, 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 무단 전대나 고의적 파손 등 중대한 계약 위반
- 임대인이 실거주 목적을 밝히고 증빙하는 경우
- 철거, 재건축 등 계획이 있어 고지한 경우
- 서로 합의하여 보상을 제공한 경우
한국감정원 자료에 따르면, 2023년 기준 전세계약 중 약 46.2%가 계약갱신청구권을 활용하여 연장되었습니다.
4. 계약서 작성 시 주의할 점
갱신 시에는 계약서를 새로 쓰는 경우와 기존 계약에 내용을 추가하는 경우로 나뉘는데요, 각각 주의사항이 다릅니다.
- 보증금 변동 없음: 기존 계약서에 연장 내용을 명시하고, 상호 날인
- 보증금 감액: 변경사항 기재 후 날인하면 확정일자 효력 유지
- 보증금 증액: 새로운 계약서를 작성하고, 확정일자 재발급 필수
- 전월세상한제: 인상 폭은 기존 금액의 5% 이내만 허용됨
5. 재계약 가능성과 묵시적 갱신 해석
계약갱신청구권은 1회에 한해 행사 가능하지만, 그 이후의 계약은 어떻게 될까요?
- 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않음
- 동일한 임대인, 동일 매물일 경우 다시 사용은 어려움
- 새로운 계약 형식이 인정되면 재사용 가능성도 있음 (법적 논란 중)
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
➤ 단 1회만 행사 가능하며, 이후는 일반 재계약입니다.
Q2. 실거주를 이유로 거절했는데, 실제로 거주하지 않으면?
➤ 손해배상 청구 가능. 소송 시 계약 연장 및 위자료 인정 사례 있음.
Q3. 계약갱신청구권 행사 시 중개수수료를 내야 하나요?
➤ 중개업소를 통하지 않으면 대필료(약 10만 원 내외)만 발생합니다.
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마무리하며
계약갱신청구권은 단순한 권리가 아니라, 세입자의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 그러나 제도에 대한 이해 부족으로 불이익을 겪는 사례도 많은 만큼, 오늘 소개한 핵심 사항들을 숙지해 두시기 바랍니다.
혹시 아직도 궁금한 점이 있다면 댓글로 질문 주세요 😊
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